Interdiction de louer une passoire thermique : calendrier et exceptions

Depuis le 1er janvier 2025, la location d’un logement classé G est, en principe, devenue impossible pour une résidence principale en France métropolitaine. Cette évolution ne repose pas sur une amende automatique ni sur l’expulsion des occupants déjà en place : elle découle de l’exigence de décence énergétique imposée aux bailleurs. Le calendrier se poursuit avec les logements F en 2028, puis E en 2034. Pour les propriétaires comme pour les locataires, l’enjeu ne se limite donc pas à une étiquette affichée dans une annonce : il concerne la capacité à signer, renouveler ou poursuivre un bail dans des conditions juridiquement sûres.

Sur le terrain, cette réglementation transforme progressivement les arbitrages immobiliers. Dans les centres anciens, les petites copropriétés et les immeubles construits avant les premières normes thermiques, une rénovation ne se résume pas au changement d’une chaudière. Elle suppose souvent de concilier isolation, ventilation, contraintes architecturales, décisions collectives et financement. Comprendre le calendrier permet surtout d’éviter deux écueils : engager des travaux mal ciblés ou, à l’inverse, attendre qu’un départ de locataire transforme un bien en logement difficilement louable.

En bref

• Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de résidence principale en métropole depuis le 1er janvier 2025.
• Les logements classés F seront concernés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements E à partir de 2034.
• Les contrats signés avant l’échéance ne sont pas rompus automatiquement, mais le locataire peut demander la mise en conformité du logement.
• Les loyers des biens classés F et G sont gelés dans de nombreuses situations depuis août 2022.
• Des exceptions existent, notamment en cas de contraintes patrimoniales, techniques ou de blocage justifié en copropriété.
• Une rénovation cohérente commence généralement par un diagnostic fiable, puis par le traitement de l’enveloppe du bâtiment et de la ventilation.

Interdiction de louer une passoire thermique : ce que recouvre la décence énergétique

L’expression « interdiction de louer » est commode, mais elle peut masquer le mécanisme réel. La loi Climat et Résilience a renforcé la notion de logement décent prévue par la loi du 6 juillet 1989. Un bailleur doit délivrer un logement ne mettant pas en danger la santé ou la sécurité de l’occupant et répondant à un niveau minimal de performance énergétique. Lorsqu’un bien ne respecte plus ce seuil, sa mise en location comme résidence principale devient juridiquement fragile, puis impossible.

Une passoire thermique désigne habituellement un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le DPE. Ce document évalue désormais à la fois la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. La note finale retenue correspond à la plus mauvaise des deux évaluations. Cette logique évite, par exemple, qu’un logement chauffé avec une énergie fortement carbonée obtienne une bonne étiquette grâce à sa seule consommation apparente.

Dans le détail, une classe F correspond généralement à une consommation comprise entre 331 et 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, ou à des émissions élevées. La classe G dépasse ce niveau. Il faut toutefois distinguer ce repère DPE d’un seuil spécifique de décence en vigueur depuis 2023 : les logements dépassant 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an sont déjà considérés comme non décents, même avant l’interdiction généralisée liée à l’étiquette G.

Le DPE, un document devenu déterminant pour le bail

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie qu’il ne s’agit plus seulement d’un indicateur informatif : un diagnostic erroné ayant causé un préjudice peut engager la responsabilité du propriétaire, voire du diagnostiqueur selon les circonstances. Pour un bailleur, une étiquette incertaine ne doit donc jamais être traitée comme un détail administratif à régler au moment de publier une annonce.

Le DPE est en principe valable dix ans lorsqu’il a été établi selon la méthode actuellement applicable. Les anciens diagnostics obéissent à des règles de validité particulières et peuvent nécessiter un renouvellement. Après une rénovation importante, refaire le diagnostic est également pertinent : sans preuve actualisée du gain, les travaux réalisés ne sécurisent pas forcément la relocation.

Le parcours de Claire, propriétaire d’un deux-pièces de 38 m² dans un immeuble lyonnais des années 1930, illustre bien cette situation. Son bien était classé G à cause de murs non isolés, de fenêtres anciennes et de convecteurs électriques. Pensant régler le problème en remplaçant uniquement les radiateurs, elle a découvert, lors d’un audit, que les déperditions par les murs et le plafond restaient dominantes. Le nouveau chauffage aurait amélioré le confort, sans garantir à lui seul la sortie de la classe G.

Ce cas est fréquent dans les tissus urbains denses. La performance ne dépend pas d’un équipement isolé, mais d’un système : qualité de l’enveloppe, renouvellement d’air, ponts thermiques, habitudes d’occupation et mode de chauffage interagissent. Pour approfondir les seuils et les effets pratiques des étiquettes, il est utile de consulter ce guide sur la définition d’une passoire thermique et les seuils du DPE.

À l’échelle nationale, les estimations sur le nombre de logements F et G varient selon le millésime des données et la méthode de comptage, mais l’ordre de grandeur demeure considérable : plusieurs millions de logements sont concernés. Le sujet est particulièrement sensible dans le parc locatif privé, où les ménages locataires disposent rarement de la capacité financière ou juridique pour piloter eux-mêmes une rénovation lourde.

La décence énergétique change donc la relation locative : le confort thermique et la facture d’énergie deviennent des éléments concrets de la qualité du logement, au même titre que l’eau, le chauffage ou la sécurité.

Calendrier d’interdiction de location des logements G, F et E

Le calendrier français suit une trajectoire graduelle afin de donner un horizon de décision aux propriétaires, aux copropriétés et aux collectivités qui accompagnent la rénovation. En métropole, la première échéance marquante est déjà passée : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale lors d’un nouveau bail ou d’une relocation.

Cette règle ne signifie pas qu’un locataire occupant un logement G au 1er janvier 2025 a perdu son bail. Aucune résiliation automatique n’est déclenchée par l’entrée en vigueur du calendrier. En revanche, au départ de l’occupant, le propriétaire doit avoir amélioré le logement pour le remettre légalement sur le marché. Le même raisonnement s’appliquera aux logements F en 2028, puis aux logements E en 2034.

Quels baux sont visés par l’interdiction de louer ?

Le dispositif concerne les locations à usage de résidence principale, qu’elles soient nues ou meublées. Il s’applique lors de la signature d’un nouveau contrat, d’un renouvellement et, dans les faits, de toute remise sur le marché après le départ du locataire. Les locations saisonnières, les meublés de tourisme et certains régimes très spécifiques ne relèvent pas exactement du même cadre, ce qui ne dispense pas de vérifier les règles locales applicables.

Dans les départements et régions d’outre-mer, le calendrier est adapté aux contraintes climatiques et constructives. Les logements G y sont concernés à partir de 2028, les F en 2031 et les E en 2034. Cette différenciation rappelle une évidence souvent oubliée : la performance énergétique ne se traite pas de manière identique dans un appartement traversant à Lille, une maison de bourg en Ardèche ou un logement ventilé naturellement en Guadeloupe.

Les propriétaires doivent aussi intégrer une autre règle déjà active : le gel des loyers pour les logements F et G. Dans les situations prévues par les textes, il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locataires, lors d’un renouvellement de bail ou par une révision annuelle. Le détail dépend de la date du contrat et de la zone concernée, mais l’objectif est clair : éviter qu’un logement énergivore fasse supporter au locataire à la fois un loyer revalorisé et des dépenses de chauffage excessives. Les cas pratiques sont détaillés dans cet article consacré à la possibilité d’augmenter le loyer d’une passoire thermique.

Le calendrier ne doit pas être lu comme une série de dates lointaines. En 2026, un propriétaire d’un logement F n’a plus que deux ans pour préparer une stratégie avant l’échéance de 2028. Or, dans une copropriété, un vote de travaux, la recherche de financement, le choix des entreprises et le chantier peuvent s’étaler sur plusieurs saisons. Attendre le dernier moment revient souvent à subir des devis élevés et des solutions moins cohérentes.

Une agence immobilière ou un gestionnaire locatif peut signaler une difficulté, mais ne remplace pas une vérification réglementaire. Avant un achat, une mise en location ou un congé donné à un locataire, les sources institutionnelles, l’ADIL départementale et les documents techniques du logement restent les repères les plus solides.

Le calendrier est progressif, mais la préparation ne l’est pas : pour les biens classés F, l’anticipation se joue dès maintenant dans les décisions de copropriété et les plans de financement.

Exceptions à l’interdiction de louer une passoire thermique : les dérogations à prouver

Les exceptions existent, mais elles ne constituent pas un permis général de continuer à louer sans agir. La réglementation reconnaît que certains bâtiments ne peuvent pas atteindre le niveau de performance attendu, soit parce que les travaux sont matériellement impossibles, soit parce qu’ils se heurtent à des contraintes juridiques ou patrimoniales majeures. Dans tous les cas, le bailleur doit pouvoir documenter précisément sa situation.

La première famille de dérogations concerne le patrimoine architectural. Modifier une façade, des menuiseries, une toiture ou certains éléments extérieurs peut être impossible lorsqu’un immeuble est inscrit, classé ou situé dans un secteur soumis à des règles de protection. Cela ne signifie pas qu’aucune amélioration n’est envisageable. Une isolation intérieure, une ventilation mieux réglée, un travail sur les planchers ou le chauffage peuvent parfois apporter un gain. La dérogation vise l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires, non la simple complexité d’un chantier ancien.

Copropriété : le refus de l’assemblée générale peut-il protéger le bailleur ?

En copropriété, beaucoup de leviers se trouvent dans les parties communes : isolation de façade, toiture, planchers bas, réseau de chauffage collectif, ventilation ou remplacement de menuiseries selon le règlement de copropriété. Un bailleur individuel peut vouloir rénover son logement, mais dépendre d’une décision de l’assemblée générale pour les actions les plus efficaces.

Lorsque l’assemblée générale refuse des travaux nécessaires relevant des parties communes, après que le propriétaire a accompli les démarches utiles, une exception peut être invoquée. Là encore, le dossier doit être solide : convocations, résolutions proposées, procès-verbaux, études techniques et devis permettent d’établir que le blocage ne résulte pas d’une inaction du bailleur.

Un exemple parlant est celui d’un studio situé sous toiture dans une petite copropriété du centre de Bordeaux. Le logement reste difficile à chauffer car la toiture, partie commune, n’est pas isolée. Le propriétaire a demandé l’inscription d’un projet d’isolation à l’ordre du jour, présenté un audit et obtenu des devis. Si les copropriétaires refusent formellement le chantier, la trace de ces démarches devient essentielle. Elle ne résout pas le problème de confort du locataire, mais elle éclaire la responsabilité de chacun.

La dérogation peut aussi tenir à une disproportion manifeste entre le coût des travaux et la valeur du bien, ou à l’impossibilité technique d’atteindre le niveau exigé. Cette notion demande de la prudence. Un devis élevé ne suffit pas. Il faut démontrer qu’aucun bouquet de travaux réaliste ne permet le gain nécessaire dans des conditions proportionnées. Un audit énergétique, plusieurs scénarios de rénovation et l’avis de professionnels compétents sont alors précieux.

Il convient enfin de distinguer la dérogation d’un simple désaccord sur la stratégie de travaux. Préférer attendre une baisse des prix, hésiter entre deux systèmes de chauffage ou ne pas vouloir immobiliser un logement quelques semaines ne sont pas des motifs d’exception. La logique du dispositif reste la protection contre un habitat excessivement énergivore.

Pour le locataire, l’absence de travaux ne signifie pas l’absence de recours. La démarche commence normalement par un échange écrit avec le bailleur, appuyé sur le DPE et les désordres constatés. Si le dialogue échoue, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Le juge judiciaire peut ensuite ordonner des travaux, diminuer ou suspendre le loyer dans certaines conditions, voire accorder des dommages et intérêts.

Les difficultés de chauffage sont parfois associées à des moisissures ou à une condensation persistante. Il faut alors traiter le sujet avec méthode : une isolation sans ventilation suffisante peut déplacer le problème. Les enjeux sanitaires liés à l’humidité dans la maison rappellent qu’une rénovation performante vise autant la qualité de l’air que les kilowattheures économisés.

Une exception ne se déclare pas : elle se démontre, pièces techniques et démarches à l’appui, tout en recherchant les améliorations réellement possibles.

Travaux pour sortir d’une passoire thermique et rester louable

Pour sortir durablement d’une classe F ou G, la solution la plus robuste est rarement un geste isolé choisi dans l’urgence. Une rénovation efficace part d’un constat : où le logement perd-il sa chaleur, comment l’air y circule-t-il, quel équipement produit le chauffage et l’eau chaude, et quels travaux sont possibles au regard de l’immeuble ? Cette lecture globale évite de financer un appareil performant dans une enveloppe qui laisse fuir l’énergie.

Dans de nombreux logements anciens, l’ordre des priorités commence par l’isolation des combles ou du plafond sous toiture, puis des murs, des planchers bas et des menuiseries selon leur état. L’amélioration de l’étanchéité à l’air doit être accompagnée d’une ventilation adaptée. Sans renouvellement d’air maîtrisé, le risque est de créer de la condensation et de dégrader la qualité de l’air intérieur.

Choisir un bouquet de travaux plutôt qu’une solution standard

Claire, la propriétaire du deux-pièces lyonnais, a finalement retenu un scénario combinant isolation du plafond, traitement d’un mur donnant sur l’extérieur, ventilation hygroréglable et remplacement des convecteurs par un système plus performant. Cette logique a permis de viser un gain mesurable, sans chercher à reproduire un modèle de maison individuelle dans un immeuble collectif ancien.

L’isolation par l’extérieur peut être très efficace lorsqu’elle est techniquement et urbanistiquement possible, notamment parce qu’elle limite les ponts thermiques et préserve la surface habitable. Elle exige néanmoins une intervention sur la façade, souvent collective en copropriété. Les coûts et les aides dépendent fortement de la configuration du bâti ; ce repère sur le prix au m² de l’isolation thermique par l’extérieur permet d’ordonner les postes de dépense avant de lancer un projet.

Le changement de chauffage peut compléter utilement le traitement de l’enveloppe. Une pompe à chaleur est pertinente dans certains logements, mais son dimensionnement, le niveau sonore, l’espace extérieur disponible et la compatibilité avec les émetteurs existants doivent être vérifiés. Dans un appartement compact, un système collectif rénové ou une solution individuelle adaptée peut être plus cohérent qu’un équipement imposé par effet de mode.

Le fil conducteur reste le même : réduire les besoins avant de remplacer l’énergie. Chauffer moins est souvent plus durable que surdimensionner un appareil. Un audit ou une évaluation énergétique approfondie aide à comparer plusieurs trajectoires : atteindre E pour sécuriser la location d’un F avant 2028, viser D pour valoriser le bien, ou programmer une rénovation plus ambitieuse lors d’un ravalement collectif.

• Vérifier le DPE : contrôler sa date, sa méthode et la cohérence des données utilisées.
• Faire diagnostiquer les déperditions : identifier toiture, murs, fenêtres, planchers et ventilation.
• Établir plusieurs scénarios : comparer coût, gain de classe, durée du chantier et contraintes de copropriété.
• Coordonner les aides : sécuriser les devis et les critères d’éligibilité avant le démarrage.
• Refaire le DPE après travaux : disposer d’une preuve actualisée pour la relocation.

Les aides publiques évoluent régulièrement, notamment autour de MaPrimeRénov’, des certificats d’économies d’énergie et de l’éco-prêt à taux zéro. L’éco-PTZ peut financer jusqu’à 50 000 euros de travaux dans certaines configurations, sans intérêts. Les propriétaires bailleurs doivent néanmoins vérifier les conditions applicables à leur situation, car les règles de cumul, les plafonds et les exigences d’accompagnement changent selon les dispositifs.

Les rénovations globales des logements les plus énergivores bénéficient souvent d’un accompagnement renforcé. L’intérêt de MaPrimeRénov’ en milieu urbain en 2026 se mesure surtout dans l’articulation entre les aides, les contraintes de copropriété et la nécessité de planifier les travaux à l’échelle d’un immeuble, plutôt qu’à celle d’un seul appartement.

Un logement redevient louable par une amélioration démontrée de sa performance, pas par l’accumulation de travaux visibles mais mal coordonnés.

Propriétaires et locataires face aux passoires thermiques : droits, preuves et décisions

La réglementation modifie les responsabilités des deux parties au bail, mais elle ne les place pas sur un pied d’égalité. Le propriétaire maîtrise les investissements et les décisions de gestion du bien. Le locataire, lui, supporte au quotidien l’inconfort, les variations de température et les factures élevées. C’est pourquoi la décence énergétique s’inscrit dans un cadre de protection : elle rend opposable une exigence qui était longtemps restée largement théorique.

Pour un locataire déjà en place dans un logement classé G, le bail continue de produire ses effets. Il n’est pas tenu de partir du fait de l’étiquette. En revanche, il peut demander au bailleur les actions nécessaires pour atteindre le niveau de décence. Un courrier écrit, factuel et accompagné du DPE constitue une première étape utile. Il peut également signaler des symptômes concrets : froid durable, parois humides, surconsommation inhabituelle ou défaut de ventilation.

La voie amiable avant le contentieux

Dans la plupart des situations, une démarche graduée reste préférable. Le bailleur peut ne pas avoir mesuré l’ampleur du problème, notamment si le DPE vient d’être révisé ou si les charges de chauffage sont collectives. Proposer un calendrier de visite, d’audit et de travaux permet parfois de sortir rapidement d’un conflit qui serait coûteux pour tous.

En l’absence de réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite ne remplace pas le juge, mais elle crée un espace de dialogue formalisé. Si le désaccord persiste, le tribunal judiciaire peut être sollicité. Le juge peut imposer la réalisation de travaux, adapter le montant du loyer ou prononcer d’autres mesures selon le dossier présenté.

Pour les bailleurs, l’enjeu est également patrimonial. Un logement durablement classé F ou G subit une décote potentielle à la vente, un risque de vacance locative et des capacités de revalorisation du loyer limitées. Dans les métropoles où le marché locatif est tendu, le bien peut sembler facile à louer à court terme ; pourtant, la réglementation réduit progressivement cette marge de manœuvre. Dans les villes moyennes ou les centres-bourgs, où la demande est plus fragile, le coût de l’énergie pèse encore davantage dans le choix des ménages.

Les collectivités ont un rôle indirect mais important. Elles portent des opérations programmées d’amélioration de l’habitat, des plateformes de conseil, des aides locales ou des dispositifs de rénovation de copropriétés. Elles doivent aussi veiller à ne pas réduire le sujet à une simple injonction faite aux petits bailleurs. Les immeubles dégradés, les successions complexes et les copropriétés très endettées demandent des outils plus fins : ingénierie, accompagnement social et financement collectif.

La transformation du parc bâti rejoint ainsi les politiques urbaines plus larges. Rénover un logement, c’est aussi limiter les besoins sur les réseaux énergétiques, améliorer la résilience face aux vagues de froid et réduire les inégalités liées aux dépenses contraintes. Les objectifs nationaux de décarbonation ne deviennent crédibles qu’à travers ces décisions très locales : une toiture isolée, une ventilation réparée, une assemblée générale convaincue ou un locataire correctement informé.

Avant toute décision, propriétaire et locataire ont intérêt à conserver les preuves : DPE, échanges écrits, photographies, factures d’énergie, rapports d’entretien, procès-verbaux d’assemblée générale et devis. Dans un dossier de décence, ces éléments racontent une réalité plus utile qu’une promesse orale.

La fin progressive des passoires thermiques ne se joue pas seulement dans les textes : elle se joue dans la qualité des diagnostics, le dialogue locatif et la capacité des immeubles à engager des travaux adaptés.

Un propriétaire peut-il encore louer un logement classé G en 2026 ?

En France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de résidence principale ni être reloué après le départ du locataire depuis le 1er janvier 2025. Un bail en cours n’est toutefois pas annulé automatiquement.

Un locataire doit-il quitter une passoire thermique devenue non décente ?

Non. L’entrée en vigueur du calendrier n’entraîne pas l’expulsion du locataire déjà en place. Il peut demander au bailleur une mise en conformité et, en cas de blocage, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge compétent.

Quelles sont les principales exceptions à l’interdiction de location ?

Des dérogations peuvent être admises lorsque les travaux sont impossibles en raison de contraintes patrimoniales, techniques, ou lorsqu’une copropriété refuse des travaux relevant des parties communes malgré les démarches du bailleur. Elles doivent être justifiées par des documents précis.

Quels travaux permettent le plus souvent de sortir d’une classe F ou G ?

L’isolation de la toiture ou des combles, le traitement des murs et planchers, l’amélioration de la ventilation et le remplacement d’un chauffage très ancien figurent parmi les leviers les plus efficaces. Un audit aide à choisir un bouquet de travaux cohérent.

Les loyers des passoires thermiques peuvent-ils augmenter ?

Les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers dans les cas prévus par la réglementation depuis 2022. La situation dépend notamment du type de bail et de son échéance ; une vérification précise est nécessaire avant toute revalorisation.