Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique ?

Logements énergivores, loyers encadrés, pénurie sur le marché locatif : la question de l’augmentation du loyer pour une passoire thermique, ces logements classés F ou G au DPE, cristallise aujourd’hui des enjeux majeurs. Entre les exigences de rénovation pour atteindre la neutralité carbone et la réalité de propriétaires souvent démunis, la nouvelle donne réglementaire redéfinit les contours du droit locatif. Alors que le projet de loi « Relance logement » propose d’assouplir l’interdiction de location sous conditions, associations, élus locaux et habitants s’efforcent de mesurer l’impact de telles réformes sur la qualité du parc et la solvabilité des ménages. Face à un marché de la location de plus en plus tendu, l’urgence de comprendre qui peut – ou non – augmenter son loyer est plus criante que jamais.

• Les passoires thermiques, logements notés F ou G au DPE, restent soumises depuis 2025 à une interdiction de révision à la hausse des loyers.
• Un projet de loi en discussion en 2026 propose un sursis sous condition d’engagement formel à réaliser des travaux de rénovation.
• Les sanctions prévues à terme pour non-respect de l’amélioration énergétique seraient lourdes : loyers à rembourser, interdiction ferme de location.
• 1,15 million de logements sont aujourd’hui en risque de sortir du marché, ce qui aggrave la tension locative dans les grandes villes.
• Les leviers d’action passent par la mobilisation des aides publiques, l’accélération des chantiers et un accompagnement renforcé des propriétaires modestes.

Comprendre ce qu’est une passoire thermique et le cadre légal actuel

Au cœur des préoccupations urbaines contemporaines, la notion de « passoire thermique » occupe une place de choix. Le terme désigne ces logements dont la performance énergétique est si faible qu’ils présentent un inconfort manifeste pour leurs occupants et participent à l’augmentation des émissions de CO2. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe ces logements en F ou G, selon leur consommation d’énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre. Depuis l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et Résilience, ils sont visés par une législation toujours plus stricte, destinée à inciter la rénovation du parc existant et à protéger les locataires.

Les enjeux sont loin d’être négligeables. Avec près de 1,15 million de logements concernés rien que dans le secteur locatif privé, la France évolue dans un contexte où près d’un quart de ses émissions provient du bâtiment. La date du 1er janvier 2025 a marqué un tournant, puisqu’une vague d’interdictions successives s’est abattue sur les bailleurs de passoires thermiques. Il est désormais impossible, en vertu de ces textes, d’augmenter le loyer d’un bien classé F ou G lors d’une relocation ou du renouvellement d’un bail. Ce gel s’applique aux logements vides comme meublés, sur tout le territoire national. De même, le propriétaire ne peut plus appliquer même l’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers (IRL), un mécanisme jusque-là systématique dans la gestion locative classique.

Les textes de lois, dans la lignée de la loi Climat & Résilience et des règlementations européennes, inscrivent leur action dans un objectif de neutralité carbone d’ici 2050, tout en s’appuyant sur le cadre du DPE rénové en 2023 et actualisé au 1er janvier 2026. Ce nouvel outillage réglementaire, souvent vécu comme une contrainte par les propriétaires, se veut aussi une opportunité pour valoriser le patrimoine à long terme. Pourtant, la réalité sociologique du parc privé — de nombreux bailleurs âgés ou modestes — complique l’atteinte de ces ambitions. Le retrait massif de biens du marché locatif, estimé à 16% sur cinq ans selon la plateforme SeLoger, illustre cette tension entre régulation et capacité à investir dans la rénovation.

Face à ces freins, il devient crucial pour chaque acteur, du propriétaire individuel à la collectivité urbaine, de bien maîtriser les contours légaux. La situation peut varier selon l’évolution du classement DPE, les caractéristiques techniques du bien ou les spécificités locales (zones tendues, politiques d’incitation). Pour approfondir les obligations du bailleur en 2026, il est recommandé de consulter des ressources spécialisées, telles que ce guide dédié à la location et au DPE. Ces référentiels offrent des repères essentiels pour anticiper les évolutions à venir, dans un miroir fidèle des arbitrages territoriaux imposés par la transition écologique.

Le projet de loi « Relance logement » et l’assouplissement du gel des loyers

Avril 2026 marque une étape notable dans le débat autour des passoires thermiques, avec la présentation par le gouvernement du projet de loi « Relance logement ». Ce texte répond à une pénurie locative aggravée par la réglementation existante, qui a certes fait baisser la consommation énergétique du parc ancien, mais aussi réduit drastiquement l’offre disponible. L’assouplissement envisagé consiste à permettre à certains propriétaires de continuer à louer leur bien classé F ou G, à condition de s’engager à effectuer des travaux de rénovation dans un délai légal fixé : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un appartement en copropriété. Ce délai différencié tient compte des complexités rencontrées, notamment en habitat collectif où la décision relève souvent de l’assemblée générale, rallongeant la durée d’exécution des chantiers.

Quel mécanisme d’application ? L’engagement du bailleur devrait être formalisé par un contrat liant propriétaire et entreprise de travaux agréée, garantissant que le chantier soit effectivement mené. Le propriétaire continuerait ainsi à percevoir le loyer durant cette phase transitoire. L’idée, portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, est de ne pas asphyxier financièrement les bailleurs, notamment les particuliers dont la capacité d’emprunt ou les marges de manœuvre restent limitées. Ce compromis vise à concilier intérêt collectif (accélération de la rénovation du parc) et viabilité économique du secteur locatif privé.

L’impact attendu se mesure à la lueur des chiffres annoncés : le gouvernement estime que 650 000 à 700 000 logements pourraient ainsi rester ou revenir sur le marché d’ici 2028, ce qui représente une part significative dans les zones urbaines où la demande demeure supérieure à l’offre. Toutefois, ce sursis demeure strictement conditionnel : à l’issue du délai, le logement doit avoir atteint au moins la classe E du DPE, faute de quoi des sanctions lourdes s’appliqueront.

Le débat public reflète des positions contrastées. Les associations de locataires pourfendent un « recul » du calendrier, pointant le risque de voir des ménages continuer à supporter des dépenses énergétiques élevées sans que le confort ne s’améliore vraiment. Pour beaucoup de professionnels sur le terrain, la réussite du dispositif dépendra avant tout de l’accompagnement et de la simplification réelle des démarches, mais aussi d’une mobilisation accrue des aides à la rénovation. Un point d’étape, dès la première lecture du projet de loi à l’Assemblée nationale attendue pour l’été 2026, donnera la tonalité des arbitrages finaux, dans un rapport de forces où collectivités locales et lobbys immobiliers pèsent leur poids.

Quels travaux et quelles aides pour sortir son logement du statut de passoire thermique ?

Sortir son bien du statut de passoire thermique ne se résume pas à une résolution administrative : il s’agit d’un chantier technique, économique et parfois social, nécessitant une ingénierie adaptée à chaque situation. Les actions prioritaires varient selon la configuration, de l’isolation du toit à la réfection des menuiseries, en passant par le renouvellement du système de chauffage. Le DPE rénové, qui intègre une pondération différente selon le mode de chauffage (notamment l’électricité au 1er janvier 2026), peut bouleverser l’étiquette énergétique d’un logement sans intervention physique, rendant indispensable une vérification régulière.

Le financement reste au cœur de la problématique. Les dispositifs publics se sont multipliés : MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro collectif pour la copropriété, la TVA à taux réduit ou encore le déficit foncier, qui peut aller jusqu’à 21 400 euros déductibles sur deux ans (uniquement pour les travaux visant la sortie du statut de passoire). En 2026, la montée en puissance de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) se traduit par des aides ciblées sur des bouquets de travaux, avec des critères d’éligibilité renforcés pour les propriétaires modestes.

Quelques exemples concrets illustrent la diversité des interventions prioritaires :

• Isolation des combles et des murs : Les déperditions de chaleur sont particulièrement importantes dans l’ancien ; la pose d’un plafond autoportant isolant peut améliorer de façon durable le confort et la valeur du bien.
• Remplacement des fenêtres : L’installation de menuiseries double ou triple vitrage est souvent l’un des investissements les plus rentables à moyen terme, favorisant une meilleure étanchéité.
• Mise aux normes du chauffage : Le passage à des solutions plus performantes (pompe à chaleur, réseau de chaleur urbain, etc.) permet d’optimiser la consommation tout en facilitant la requalification du DPE.
• Traitement de l’humidité : Ce facteur aggrave nettement le caractère énergivore d’un logement : consulter ce dossier sur l’humidité dans l’habitat renseigne sur les synergies entre salubrité et performance énergétique.

Le tableau de synthèse ci-dessous regroupe les principaux critères réglementaires et leviers de financement. Ces éléments doivent guider propriétaires comme collectivités dans l’élaboration de leur stratégie de rénovation :

Sanctions, contrôles et arbitrages pour les logements non conformes

La perspective d’une tolérance conditionnelle à la location sous sursis ne doit pas occulter la rigueur des contrôles à venir. Pour garantir que l’assouplissement ne se transforme pas en statu quo, le dispositif prévoit deux catégories de sanctions en cas de manquement à l’engagement de travaux. Côté fiscal, les loyers perçus indûment pourraient être requalifiés par l’administration, obligeant le propriétaire à restituer les sommes perçues. Sur le plan réglementaire, l’Agence de la transition écologique (ADEME) s’est vu confier la mission de vérifier la sortie du statut de passoire : en l’absence de résultat concret, la location serait totalement interdite. Cette mécanique vise à crédibiliser le calendrier, tout en laissant aux propriétaires la responsabilité de mettre en œuvre – ou non – leur stratégie de rénovation.

Pour les villes et métropoles, la question du contrôle devient centrale. Certaines agglomérations, à l’instar de Lyon, ont mis en place des observatoires locaux de la transition énergétique, en s’appuyant sur les déclarations de travaux et le suivi DPE pour piloter leur politique de logement durable. Ce modèle d’articulation entre acteurs privés et collectivités permet une remontée de données en temps réel, essentielle pour ajuster les priorités et cibler les quartiers les plus exposés à la précarité énergétique.

La rénovation du parc locatif reste cependant un exercice d’équilibriste. Les syndicats de bailleurs pointent le risque d’un découragement massif en cas d’empilement de contraintes ou de sanctions jugées disproportionnées. À l’inverse, les associations de défense de l’environnement jugent indispensable un contrôle renforcé, notamment pour garantir que la transition ne se fasse pas au détriment des locataires les plus vulnérables. L’enjeu est de ne pas céder à une logique purement administrative, mais de favoriser des actions concertées pour accélérer la rénovation sans aggraver la crise du logement.

Les prochaines années seront décisives pour tester la robustesse de cette approche. Les élus locaux, confrontés chaque jour à la double exigence de qualité urbaine et d’accès au logement pour tous, devront arbitrer entre incitation, sanction et accompagnement sur le terrain, en assumant leur rôle de courroie de transmission entre politique nationale et réalités de quartier. Ce défi pose d’ores et déjà les bases d’un nouveau dialogue territorial autour de la transformation du parc bâti.

Analyse prospective : freins, opportunités et pistes pour valoriser le parc locatif

Si la dynamique engagée par la réglementation et le projet de loi « Relance logement » ouvre une fenêtre pour réinsérer des centaines de milliers de logements sur le marché, de nombreuses incertitudes subsistent. L’expérience montre que les innovations réglementaires, même bien intentionnées, se heurtent souvent à la complexité des trajectoires individuelles et des tissus urbains. Les études récentes de l’INSEE et de la FNAIM confirment que la vacance locative se concentre sur les passoires thermiques, celles-ci étant de moins en moins attractives pour les ménages informés.

Pour surmonter ces obstacles, trois axes principaux ressortent :

• Renforcement de l’information des bailleurs : Beaucoup ignorent les possibilités de reclassement DPE consécutives aux évolutions du mode de calcul ou aux aides accessibles. La voie de la simplification administrative demeure cruciale.
• Développement d’écosystèmes locaux de rénovation : Groupements d’entrepreneurs, missions locales d’accompagnement technique, plateformes de service public — autant de relais qui peuvent jouer un rôle d’accélérateur sur le terrain.
• Mobilisation des dispositifs financiers européens : Les fonds FEDER ou les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) s’intègrent plus fortement aux stratégies métropolitaines, en soutien de la rénovation massive.

La modernisation du DPE, en vigueur depuis quelques mois, introduit également une dose de flexibilité : des logements initialement classés F ou G peuvent changer de catégorie sans travaux lourds, grâce au réexamen des coefficients appliqués à l’électricité. Cette réforme technique a des incidences majeures : elle peut permettre à certains propriétaires de valoriser leur bien par une simple actualisation, tandis que d’autres devront investir massivement pour répondre aux nouvelles exigences.

En filigrane, la question de la montée en compétences des parties prenantes se pose. Les universités urbaines, les organismes d’habitat social et les collectivités territoriales multiplient les formations et ateliers pratiques pour répondre à la demande croissante d’expertise. L’émergence d’outils numériques (jumeaux numériques, capteurs IoT appliqués à la performance du bâti, plateformes de suivi en ligne) favorise aussi une approche plus partagée et transparente de la transition énergétique.

Enfin, la valorisation du parc locatif, condition sine qua non à l’augmentation des loyers à moyen terme, dépend de la capacité de tout un écosystème à créer les conditions d’un cercle vertueux. Il importe de continuer d’accompagner les petites typologies de propriétaires — souvent en difficulté financière ou mal informés — pour éviter une marginalisation progressive du parc ancien. L’ouverture reste : comment transformer cette période critique en levier de modernisation du logement urbain sans nuire à la soutenabilité sociale ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique et comment la reconnaître ?

Une passoire thermique désigne un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique une classe F ou G. Ces logements présentent une forte consommation énergétique, sont souvent mal isolés et engendrent des factures de chauffage très élevées. Un DPE actualisé permet d’identifier le classement énergétique à partir de la consommation annuelle en kWh/m² et des émissions de gaz à effet de serre.

Peut-on augmenter le loyer d’une passoire thermique en 2026 ?

Non, toute augmentation de loyer est strictement interdite pour les logements classés F ou G depuis 2025. Un assouplissement est à l’étude avec le projet de loi « Relance logement », mais il reste conditionné à la réalisation de travaux de rénovation dans un délai encadré par la loi. Tant que ce texte n’est pas voté, la règle du gel des loyers perdure.

Quelles sanctions encourt un propriétaire qui ne respecte pas les obligations ?

Si les travaux annoncés ne sont pas réalisés dans le délai imparti, l’administration fiscale peut requalifier les loyers perçus comme indûment encaissés et réclamer leur remboursement. L’ADEME peut également interdire toute nouvelle mise en location du bien qui reste classé F ou G après le sursis.

Où trouver de l’aide pour financer les travaux de rénovation ?

Plusieurs dispositifs existent : MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, les aides de l’ANAH, le déficit foncier et de nombreux fonds européens (CEE, FEDER). Il est conseillé de consulter les plateformes spécialisées pour déterminer l’éligibilité et élaborer une stratégie de rénovation adaptée.

Les règles sont-elles différentes en copropriété ?

Oui, les délais concernés par la tolérance conditionnelle sont plus longs pour les appartements en copropriété (cinq ans) en raison de la complexité de la prise de décision collective et de la planification des chantiers d’envergure.