Le gel des loyers des passoires thermiques ne relève pas d’une simple recommandation : il s’agit d’une interdiction inscrite dans le dispositif issu de la loi Climat et Résilience. Depuis le 24 août 2022, un bailleur ne peut plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le DPE. Cette règle concerne aussi bien la révision annuelle fondée sur l’indice de référence des loyers que la hausse au changement de locataire ou au renouvellement du bail. Dans les grandes villes, où le parc ancien est particulièrement présent, la mesure change concrètement la gestion de milliers de logements.
La confusion demeure fréquente entre deux mécanismes pourtant distincts. Un logement F peut encore être proposé à la location en 2026, mais son montant locatif reste bloqué tant que son étiquette énergétique ne s’améliore pas. Un logement G, quant à lui, est concerné par les règles de non-décence énergétique et ne peut généralement plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025. Pour propriétaires et locataires, l’enjeu est donc double : connaître le calendrier légal et disposer d’un DPE valable pour éviter une hausse contestable, un litige ou une perte de revenus locatifs.
En bref
- Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent pas faire l’objet d’une hausse de loyer dans le parc privé.
- Le blocage concerne l’indexation par l’IRL, la relocation, le renouvellement du bail et la réévaluation d’un loyer sous-évalué.
- Un logement F peut encore être loué jusqu’au 1er janvier 2028, tandis que les logements G sont progressivement exclus du marché locatif depuis 2025.
- La sortie du gel suppose d’atteindre au moins la classe E, attestée par un DPE valable, souvent établi après travaux.
- Une augmentation appliquée à tort peut être annulée et donner lieu au remboursement des sommes indûment perçues.
Augmentation de loyer interdite sur passoire thermique : la règle applicable depuis 2022
Le principe est clair : lorsqu’un logement du parc privé est classé F ou G au DPE, le bailleur ne peut pas en relever le montant. Cette interdiction découle de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, puis de son décret d’application n° 2022-1079 du 29 juillet 2022. Elle est entrée en vigueur le 24 août 2022. L’objectif est de lier la valeur locative d’un bien à un niveau minimal de qualité énergétique, alors que les ménages qui occupent les logements les plus énergivores supportent souvent des factures de chauffage particulièrement élevées.
Dans un immeuble ancien de centre-ville, la situation est facile à reconnaître. Prenons l’exemple d’un deux-pièces de 38 m² situé dans une copropriété construite avant 1948 : murs non isolés, simple vitrage côté cour, chauffage électrique ancien et ventilation limitée. Si son DPE le classe F, le propriétaire peut continuer à percevoir le loyer convenu, mais il ne peut plus appliquer l’augmentation annuelle prévue dans le bail. Même une clause d’indexation parfaitement rédigée devient sans effet tant que l’étiquette reste F ou G.
Cette règle ne vise pas uniquement les révisions automatiques. Elle s’applique également lors de la remise sur le marché du logement. Un propriétaire ne peut donc pas profiter du départ d’un occupant pour relouer plus cher un appartement classé F ou G. De même, il ne peut pas proposer une augmentation au renouvellement du contrat, ni engager une procédure au motif que le niveau de loyer serait manifestement inférieur aux prix pratiqués dans le voisinage. L’encadrement énergétique complète ainsi les autres règles locatives, notamment celles qui existent déjà dans certaines zones tendues.
Les hausses de loyer interdites pour un logement classé F ou G
En pratique, plusieurs mécanismes sont neutralisés. Le premier est la révision annuelle basée sur l’indice de référence des loyers, ou IRL. Habituellement, lorsque le bail comporte une clause de révision, le propriétaire peut ajuster le loyer une fois par an selon l’évolution de cet indice publié par l’INSEE. Pour une passoire énergétique, cette possibilité est suspendue. Le montant reste celui applicable avant la date de révision, même si l’indice augmente.
Le deuxième mécanisme concerne la relocation. Dans une métropole où la demande est forte, le changement de locataire est parfois perçu comme une occasion d’actualiser le niveau de loyer. Pourtant, pour un logement F ou G, cette logique ne fonctionne pas. Le nouveau bail doit respecter le montant antérieur, sous réserve des règles générales applicables et des éventuelles particularités locales d’encadrement. Ce point est particulièrement sensible dans les marchés où les écarts entre anciens et nouveaux loyers peuvent être importants.
Le troisième cas est celui du renouvellement ou de la reconduction tacite. Lorsque le contrat arrive à son terme, le bailleur ne peut pas insérer une hausse en invoquant l’évolution du marché ou l’amélioration de l’environnement urbain, par exemple l’arrivée d’une ligne de tramway, la rénovation d’une rue ou l’ouverture d’un équipement public. Ces évolutions peuvent valoriser un quartier, mais elles ne font pas disparaître les déperditions thermiques d’un logement.
| Situation | Effet sur le loyer d’un logement F ou G | Repère légal |
|---|---|---|
| Révision annuelle prévue au bail | Interdite, même avec une clause IRL | Gel applicable depuis le 24 août 2022 |
| Nouveau locataire après un départ | Hausse interdite à la relocation | Loi Climat et Résilience |
| Renouvellement ou reconduction tacite | Majoration impossible tant que le DPE reste F ou G | Décret n° 2022-1079 |
| Complément de loyer en zone encadrée | Interdit pour les étiquettes F et G | Règles d’encadrement des loyers |
Les locations meublées utilisées comme résidence principale sont concernées au même titre que les locations vides. En revanche, les locations saisonnières et les meublés de tourisme ne relèvent pas de ce gel dans les mêmes conditions. Cette différence ne doit pas être interprétée comme une voie simple de contournement : les règles locales, les autorisations de changement d’usage et les limitations applicables aux résidences principales peuvent encadrer fortement la location touristique, surtout dans les communes où le logement permanent est sous tension.
Le point décisif n’est donc pas la durée du bail ni le type d’indexation choisi, mais la classe énergétique effective du logement. La question suivante consiste alors à distinguer ce gel financier de l’interdiction progressive de louer, qui répond à un autre calendrier.
Gel du loyer et interdiction de louer une passoire thermique : deux calendriers à distinguer
Le gel des loyers et la décence énergétique poursuivent une même ambition de transformation du parc résidentiel, mais leurs effets juridiques ne sont pas identiques. Le premier empêche une revalorisation du montant demandé au locataire. Le second peut rendre le logement impropre à la location. Confondre les deux conduit à des erreurs fréquentes, notamment chez les propriétaires qui pensent qu’un logement encore louable peut être augmenté comme n’importe quel autre bien.
En 2026, un logement classé F n’est pas encore frappé par l’interdiction générale de location : cette échéance est fixée au 1er janvier 2028. Il peut donc rester occupé ou être loué, sous réserve de satisfaire aux autres critères de décence. Son loyer, en revanche, est gelé depuis août 2022. Le propriétaire fait ainsi face à une situation intermédiaire : le bien procure encore un revenu locatif, mais ce revenu ne peut pas suivre l’inflation ni les évolutions du marché tant qu’aucune amélioration énergétique probante n’est apportée.
La situation est plus contraignante pour les logements G. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location à l’occasion d’un nouveau contrat. Avant cette date, ils étaient déjà soumis au gel. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh par mètre carré et par an sont considérés comme non décents. Ces biens, parfois désignés sous l’appellation « G+ », ont été les premiers concernés par l’impossibilité de conclure de nouveaux baux.
Le calendrier de décence énergétique jusqu’en 2034
Le calendrier prévu par la loi donne une direction nette au marché locatif. Après les logements G en 2025, les logements F seront concernés en 2028, puis les logements E à partir de 2034. Cette progressivité répond à la diversité du parc français : il existe une différence considérable entre une maison individuelle mal isolée en périphérie, un petit logement sous les toits dans un centre historique et un appartement en copropriété dépendant de décisions collectives pour isoler ses façades ou moderniser son chauffage.
Ce calendrier transforme les arbitrages immobiliers. Pour un bailleur, attendre la dernière échéance peut sembler économiquement prudent, surtout si les travaux sont coûteux ou techniquement complexes. Mais cette attente réduit aussi le temps disponible pour monter un dossier de copropriété, solliciter les aides, consulter les entreprises et absorber les aléas d’un chantier. Dans les ensembles urbains denses, une isolation par l’extérieur nécessite souvent une autorisation de l’assemblée générale, voire une adaptation architecturale lorsque la façade présente un intérêt patrimonial.
La distinction est particulièrement importante dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur. Le bailleur d’un logement F ou G ne peut pas appliquer de complément de loyer, même si l’appartement dispose d’une vue, d’une terrasse ou d’une localisation rare. Le législateur considère qu’une mauvaise performance énergétique empêche de justifier cette majoration. Cette règle rappelle une réalité souvent observée sur le terrain : un atout d’usage ne compense pas entièrement l’inconfort thermique, les courants d’air ou les dépenses de chauffage élevées.
Pour une lecture plus large des échéances, le calendrier des interdictions par classe DPE permet de replacer chaque logement dans sa séquence réglementaire. Il ne s’agit pas seulement d’un échéancier administratif. C’est un outil de programmation des travaux, de la gestion locative et des décisions de copropriété.
Un propriétaire d’un logement F loué aujourd’hui peut par exemple préparer une rénovation par étapes : remplacement d’un appareil de chauffage vétuste, amélioration de la ventilation, isolation de la toiture lorsque cela est possible, puis traitement des murs ou des planchers. À l’inverse, un logement G devenu non louable exige une stratégie plus rapide, car le sujet n’est plus l’évolution du loyer mais la continuité même de la location.
La règle la plus utile est de raisonner dans cet ordre : d’abord vérifier si le logement est décent et louable, ensuite seulement examiner les possibilités de révision du loyer. Cette vérification repose nécessairement sur la fiabilité du diagnostic de performance énergétique.
DPE F ou G : vérifier l’étiquette énergétique avant toute hausse de loyer
Le DPE n’est plus un simple document informatif remis à la signature du bail. Depuis 2021, il est opposable : ses informations peuvent être invoquées en cas de litige, et une erreur manifeste peut engager la responsabilité du diagnostiqueur. Pour le bailleur comme pour le locataire, le diagnostic constitue donc la pièce centrale du dossier. Avant d’envisager une augmentation, il convient de vérifier sa date, sa validité, ses données et la classe indiquée.
Les diagnostics anciens appellent une vigilance particulière. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis la fin de l’année 2022. Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d’être valables au 31 décembre 2024. Un propriétaire qui s’appuie encore sur l’un de ces documents ne peut pas démontrer correctement que son bien est sorti des catégories F ou G. Dans une relation locative, cette absence de preuve fragilise immédiatement toute demande de hausse.
Une étiquette DPE doit être lue avec ses données techniques
La lettre affichée ne raconte pas tout. Le diagnostic prend en compte à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, selon une méthode réglementaire. Dans les logements anciens, un mauvais classement résulte rarement d’un seul défaut. Les murs peuvent être peu isolés, les fenêtres anciennes, l’air intérieur insuffisamment renouvelé et le système de chauffage peu performant. Une rénovation limitée à un élément visible, comme le changement des radiateurs, peut améliorer le confort sans suffire à franchir le seuil de la classe E.
Il faut également tenir compte de la réforme applicable depuis le 1er janvier 2026 sur le coefficient de conversion de l’électricité. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l’évaluation de certains logements chauffés à l’électricité. D’après les estimations communiquées lors de cette évolution, environ 850 000 logements pourraient passer d’une classe F ou G à une classe E sans travaux. Cette modification ne signifie pas qu’un logement devient soudainement mieux isolé : elle modifie la manière dont son énergie est comptabilisée dans le DPE.
Pour le bailleur concerné, l’effet peut être concret. Si un nouveau DPE, réalisé ou actualisé conformément aux règles en vigueur, classe désormais le logement E, le gel n’a plus vocation à s’appliquer. Toutefois, il ne suffit pas de supposer que la réforme améliore l’étiquette. Il faut disposer d’un document valable permettant de justifier la nouvelle situation. La prudence consiste à vérifier les données du bien avant de modifier un avis d’échéance ou de signer un nouveau bail.
Les annonces immobilières font aussi partie de cette chaîne de preuve. Depuis 2022, les logements classés F ou G doivent faire apparaître la mention relative à la consommation énergétique excessive ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Ces informations ne sont pas décoratives : elles permettent au candidat locataire d’anticiper le coût réel d’occupation. La DGCCRF peut contrôler ces obligations, et des sanctions administratives sont prévues en cas de manquement.
Dans les quartiers denses, où les petites surfaces anciennes sont nombreuses, le DPE peut également devenir un sujet de négociation locative. Un étudiant ou un jeune actif accepte parfois un logement bien situé malgré une étiquette médiocre, mais il doit recevoir une information complète. La proximité d’un métro ou d’un pôle universitaire réduit les déplacements, elle ne réduit pas automatiquement les dépenses de chauffage. C’est précisément cette dissociation entre attractivité urbaine et qualité thermique que la réglementation cherche à rendre visible.
Pour clarifier les seuils et les conséquences attachées aux différentes lettres, il est utile de consulter ce guide sur la définition d’une passoire thermique et ses seuils DPE. Un diagnostic correctement lu évite autant les hausses illégales que les travaux engagés sans cible réaliste.
Avant toute décision financière, la bonne question est simple : le DPE en possession du bailleur est-il encore valide et démontre-t-il réellement une classe E ou meilleure ? Si la réponse est non, la rénovation devient le principal levier d’action.
Sortir une passoire thermique du gel des loyers grâce à la rénovation énergétique
La seule manière durable de retrouver le droit de réviser le loyer consiste à faire sortir le logement des classes F et G. La cible minimale est la classe E, attestée par un nouveau DPE. Dans les faits, les travaux doivent être choisis à partir des faiblesses réelles du bâti, et non à partir d’un catalogue de solutions. Un appartement situé au dernier étage ne présente pas les mêmes priorités qu’un logement au-dessus d’un porche, qu’une maison mitoyenne ou qu’un studio donnant sur une façade nord.
La rénovation énergétique repose généralement sur une combinaison de gestes. L’isolation constitue souvent le point de départ, car un système de chauffage performant ne donne pas son plein potentiel dans une enveloppe qui laisse échapper la chaleur. Les combles, les murs, les planchers bas et les menuiseries doivent être étudiés selon l’état du logement. La ventilation joue ensuite un rôle décisif : isoler sans assurer un renouvellement d’air adapté peut créer des problèmes d’humidité et dégrader la qualité de l’air intérieur.
Travaux ciblés, copropriété et preuve post-travaux
Dans un logement individuel, le propriétaire peut organiser les interventions selon son calendrier et son budget. En copropriété, la situation est différente. L’isolation des façades, la réfection de la toiture, le changement d’une chaudière collective ou la création d’une ventilation commune supposent souvent un vote en assemblée générale. Le bailleur doit donc articuler son projet personnel avec les décisions collectives. Conserver les procès-verbaux d’assemblée, les devis, les échanges avec le syndic et les études techniques peut s’avérer utile si le logement fait l’objet d’une contestation.
Un cas fréquent concerne le plafond d’un appartement situé sous une toiture peu isolée. Le traitement par l’intérieur peut apporter un gain sensible, à condition de maîtriser la hauteur sous plafond, les ponts thermiques et le passage des réseaux. Selon la configuration, un plafond autoportant pour l’isolation peut constituer une option technique, mais il doit être intégré dans une approche globale. Une isolation localisée ne garantit pas, à elle seule, un saut de classe.
Le chauffage doit être choisi avec le même pragmatisme. Une pompe à chaleur peut être pertinente dans certaines maisons ou certains logements disposant d’une configuration adaptée, mais elle n’est pas automatiquement transposable dans un petit appartement de copropriété. Les contraintes acoustiques, l’emplacement de l’unité extérieure, les règles d’urbanisme et le réseau électrique doivent être examinés. Pour les propriétaires d’une maison de taille importante, comprendre le coût d’une pompe à chaleur pour 150 m² aide à mesurer l’écart entre investissement initial, aides mobilisables et économies attendues.
Les aides publiques peuvent réduire le reste à charge, mais elles n’annulent pas la nécessité d’un projet cohérent. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro et la TVA à taux réduit peuvent intervenir selon la nature du logement, les travaux et la situation du demandeur. En copropriété, les dispositifs collectifs demandent une préparation particulière. L’accompagnement France Rénov’ peut aider à vérifier l’éligibilité et l’enchaînement des démarches.
Le point juridique essentiel intervient après le chantier. Les factures d’artisans, même détaillées, ne suffisent pas à elles seules à lever le gel. Elles prouvent que des travaux ont été réalisés, pas que le logement a atteint une meilleure classe. Il faut faire établir un DPE post-travaux valable. C’est ce document qui permet de démontrer la sortie de F ou G et de réappliquer, le cas échéant, les règles ordinaires de révision.
Dans un immeuble de faubourg, une rénovation bien programmée peut aussi produire des effets urbains plus larges : baisse des besoins énergétiques, confort d’été renforcé lors des épisodes de chaleur, réduction des impayés liés aux charges et meilleure pérennité du parc locatif. La performance énergétique n’est donc pas uniquement un critère réglementaire ; elle influence la stabilité résidentielle et la qualité du cadre bâti.
Faire des travaux ne rouvre pas automatiquement le droit à la hausse : seul un DPE mis à jour, classant le logement au moins E, permet de sécuriser cette évolution. Lorsque ce cadre n’a pas été respecté, le locataire dispose de recours précis.
Hausse de loyer illégale sur une passoire thermique : recours du locataire et précautions du bailleur
Lorsqu’une hausse a été appliquée malgré une étiquette F ou G, le locataire peut demander sa suppression et le remboursement du trop-perçu. Il peut s’agir de quelques euros ajoutés chaque mois au titre de l’IRL, mais le cumul sur plusieurs échéances peut devenir significatif. Dans les logements occupés depuis plusieurs années, une indexation appliquée mécaniquement par un gestionnaire ou un bailleur peut créer un écart substantiel entre le loyer légalement exigible et les sommes effectivement réglées.
La première démarche consiste à réunir les éléments utiles : contrat de location, avis d’échéance avant et après la hausse, preuve de paiement, DPE annexé au bail ou document transmis par le propriétaire. Le locataire peut ensuite adresser un courrier recommandé avec accusé de réception en rappelant l’interdiction applicable et en demandant le retour au montant antérieur ainsi que la restitution des sommes versées en trop. Une demande claire, chiffrée et documentée favorise souvent un règlement amiable.
Conciliation et juge des contentieux de la protection
Si l’échange direct ne suffit pas, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Elle réunit représentants des bailleurs et des locataires afin de rechercher un accord avant une procédure judiciaire. Pour les litiges portant sur un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, le passage par cette voie constitue généralement une étape obligatoire avant la saisine du juge. Cette phase peut éviter que le désaccord ne s’installe pendant plusieurs mois.
En l’absence d’accord, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Il peut examiner la régularité de l’augmentation, ordonner le remboursement du trop-perçu et, dans les situations de non-décence, prononcer des mesures relatives aux travaux ou au montant du loyer. Le locataire doit cependant continuer à payer les sommes dues tant qu’aucune décision judiciaire n’a modifié ses obligations. Cesser unilatéralement de régler le loyer fragiliserait sa position, même lorsqu’une contestation est fondée.
Le bailleur a aussi intérêt à privilégier une lecture rigoureuse des documents avant d’agir. Un DPE expiré, vierge ou incohérent ne permet pas de justifier une hausse. Un propriétaire qui a amélioré son logement doit conserver le nouveau diagnostic, les factures, les attestations d’entreprises et, lorsque les travaux concernent les parties communes, les pièces de copropriété. Cette organisation documentaire paraît parfois fastidieuse, mais elle simplifie considérablement les échanges si un locataire, une agence ou une administration demande des précisions.
Il faut également éviter une erreur fréquente : donner congé au locataire au seul motif de réaliser une rénovation énergétique. Le congé délivré par le bailleur est encadré. Il repose notamment sur la vente, la reprise pour habiter ou un motif légitime et sérieux. Des travaux peuvent être nécessaires, mais ils ne constituent pas, à eux seuls, un motif automatique permettant d’écarter l’occupant. L’anticipation du chantier et le dialogue sont souvent plus efficaces qu’une stratégie contentieuse.
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, une vérification supplémentaire s’impose. Même après une rénovation ayant permis d’atteindre la classe E, le bailleur doit respecter le loyer de référence applicable et les règles de majoration éventuelle. Sortir du statut de passoire ne crée pas une liberté tarifaire totale ; cela permet seulement de revenir au droit commun. Cette nuance est essentielle dans les marchés métropolitains où plusieurs dispositifs se superposent.
Les ressources publiques offrent des points d’appui fiables : France Rénov’ pour préparer les travaux et les aides, l’Observatoire DPE de l’ADEME pour comprendre les données du diagnostic, ou encore l’ANIL pour les questions relatives à la non-décence. Pour connaître les règles applicables à une location encore possible en 2026, ce dossier sur la location d’une passoire thermique en 2026 permet de distinguer le statut du logement, son étiquette et l’échéance réglementaire.
Un dossier locatif solide repose sur une chronologie simple : DPE valable, loyer conforme, travaux documentés si nécessaire, puis nouveau diagnostic avant toute revalorisation. Cette méthode protège les deux parties et rend plus lisible une transition énergétique qui se joue, logement par logement, à l’échelle des villes.
Un logement classé F peut-il encore être loué en 2026 ?
Oui. L’interdiction générale de location des logements classés F débute le 1er janvier 2028. En revanche, le loyer d’un logement F est gelé depuis le 24 août 2022 et ne peut pas être augmenté tant que l’étiquette ne s’améliore pas.
Peut-on appliquer l’IRL à un logement classé G ?
Non. La révision annuelle par l’indice de référence des loyers est interdite pour les logements classés F ou G, même lorsqu’une clause d’indexation est prévue dans le contrat de location.
Comment sortir du gel des loyers ?
Le logement doit atteindre au minimum la classe E et cette amélioration doit être démontrée par un DPE valable, généralement établi après travaux. La seule réalisation de travaux sans nouveau diagnostic ne suffit pas.
Le locataire peut-il demander le remboursement d’une hausse illégale ?
Oui. Il peut demander au bailleur l’annulation de la hausse et le remboursement du trop-perçu, d’abord à l’amiable, puis devant la commission départementale de conciliation ou le juge si aucun accord n’est trouvé.
Un complément de loyer est-il possible pour un logement F ou G ?
Non. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, un logement classé F ou G ne peut pas faire l’objet d’un complément de loyer.
