Locataire d’une passoire thermique : recours et droits en 2026

Un logement difficile à chauffer, des murs froids, des moisissures qui reviennent malgré l’aération et des factures élevées : ces signaux ne relèvent pas seulement de l’inconfort. Dans le parc locatif, ils peuvent révéler une non-conformité aux critères de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique, ou DPE, ne peuvent plus être proposés à la location lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Les logements les plus consommateurs, au-delà de 450 kWh/m²/an, étaient déjà exclus du marché locatif depuis 2023.

Pour les occupants, la situation mérite une lecture précise. Un bail en cours ne disparaît pas automatiquement parce que le bien est classé G : le locataire conserve son droit d’occupation. En revanche, le bailleur doit répondre à l’exigence de logement décent, ce qui ouvre des leviers concrets pour demander des travaux, contester une hausse de loyer ou saisir les organismes compétents. L’enjeu n’est pas seulement juridique : dans les centres anciens comme dans les faubourgs pavillonnaires, la rénovation conditionne aussi la stabilité du marché locatif et la qualité de vie quotidienne.

En bref

• Depuis 2025, les logements classés G sont énergétiquement indécents pour les nouveaux baux et lors du renouvellement ou de la reconduction d’un contrat.
• Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis ceux classés E à partir de 2034.
• Un locataire peut demander des travaux au bailleur par écrit, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
• Le locataire ne doit jamais cesser seul de payer son loyer, même si le logement est très mal isolé.
• Les loyers des logements F et G sont en principe gelés dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Passoire thermique en location : comprendre le DPE et la décence énergétique

Une passoire thermique désigne couramment un logement dont la performance énergétique est très faible. L’expression n’est pas une catégorie juridique autonome : le droit s’appuie sur le DPE et sur les critères de décence du logement. Le diagnostic attribue une note allant de A à G, en tenant compte de la consommation conventionnelle d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Il couvre notamment le chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation, l’éclairage et, lorsqu’elle existe, la climatisation.

La règle la plus ancienne toujours utile à connaître concerne les logements dits « G+ ». Depuis le 1er janvier 2023, un bien dont la consommation excède 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ne satisfait plus le seuil minimal de décence énergétique en France métropolitaine. Depuis le 1er janvier 2025, l’exigence s’est étendue à l’ensemble de la classe G. Le calendrier résulte de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et organise une sortie progressive des logements les plus énergivores du marché locatif.

Le DPE constitue le point de départ, mais il ne raconte pas toujours toute l’histoire vécue. Dans un appartement ancien, un classement F ou G peut se traduire par des radiateurs qui fonctionnent en continu sans atteindre une température confortable. À Lyon, Marseille, Lille ou Paris, les immeubles construits avant les premières réglementations thermiques présentent fréquemment des murs non isolés, des menuiseries vieillissantes et une ventilation insuffisante. Dans les petites copropriétés, la difficulté est renforcée lorsque les travaux nécessaires portent sur les parties communes, comme une toiture ou une façade.

Il faut néanmoins distinguer plusieurs réalités. La non-décence énergétique concerne la consommation et la performance du logement. L’insalubrité vise, elle, un danger pour la santé ou la sécurité : présence de plomb dégradé, risque électrique, humidité structurelle grave ou absence d’équipements essentiels. La précarité énergétique décrit enfin une situation économique, lorsque les dépenses d’énergie pèsent excessivement dans le budget d’un ménage. Ces situations peuvent se cumuler, mais elles n’appellent pas toujours les mêmes interlocuteurs ni les mêmes procédures.

Le parcours de Nadia, locataire fictive d’un deux-pièces de 32 m² dans un immeuble des années 1930, l’illustre bien. Son DPE indique une classe G, ses relevés électriques augmentent chaque hiver et de la condensation apparaît sur les vitrages. Ces éléments forment un faisceau d’indices. En revanche, ils ne permettent pas à eux seuls de décider d’une retenue sur le loyer ou de financer des travaux sans l’accord du propriétaire. La première étape utile consiste à rassembler les preuves : DPE annexé au bail, photographies datées, relevés de température, factures, échanges avec le bailleur et, au besoin, constat professionnel.

Un DPE valable est généralement établi pour dix ans. Ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ont cependant cessé de produire effet au plus tard le 31 décembre 2024. Lorsqu’un diagnostic paraît incohérent, il est pertinent de vérifier les données d’entrée : surface retenue, année de construction, type de vitrage, système de chauffage, isolation connue et ventilation. L’état des règles applicables aux passoires thermiques permet de replacer cette lecture dans le calendrier réglementaire, sans confondre annonce politique et droit déjà applicable.

Le DPE n’est donc pas un simple document administratif : il relie l’état réel du bâti, le budget du ménage et les obligations du propriétaire. Cette base factuelle est indispensable avant d’engager toute demande de mise en conformité.

Locataire d’un logement classé G : droits sur le bail et le loyer

La règle de décence énergétique ne signifie pas qu’un locataire occupant un logement G doit partir, ni que son contrat est annulé. Cette nuance est déterminante. Lorsqu’un bail a été signé avant l’entrée en vigueur de l’interdiction, il continue de produire ses effets pendant sa durée. Le propriétaire ne peut pas invoquer le classement G pour expulser son occupant ou lui imposer un départ. À l’inverse, le locataire peut demander que le logement soit mis en conformité lorsque les conditions légales sont réunies.

La situation change lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. À ce moment, le bien doit respecter le niveau minimal de décence énergétique applicable. En pratique, un bailleur confronté à une étiquette G doit anticiper les travaux, surtout si le logement est vacant ou si l’échéance du contrat approche. Cette question est sensible dans les zones tendues, où chaque retrait de logement du parc locatif réduit les possibilités de relogement. Elle ne justifie toutefois pas le maintien durable d’un habitat coûteux et inconfortable.

Gel des loyers des passoires thermiques : ce qui est interdit

Les logements classés F ou G sont soumis à un encadrement particulier de l’évolution des loyers. Pour les baux concernés par le dispositif, le propriétaire ne peut pas appliquer la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, augmenter le montant lors d’un renouvellement ou pratiquer certaines hausses après relocation. Cette interdiction s’applique notamment aux contrats signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, selon les règles prévues pour les logements relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Le mécanisme évite une situation paradoxale : demander davantage à un ménage pour un logement dont les performances dégradées alourdissent déjà les charges. Il ne transforme pas pour autant le loyer en somme automatiquement remboursable. Nadia, par exemple, reçoit un avis de révision annuelle alors que son appartement est classé G. Elle peut répondre par écrit au bailleur, joindre le DPE et demander l’annulation de cette révision. En cas de désaccord, la conservation de l’avis et des justificatifs permettra d’étayer une démarche de conciliation.

Des exceptions existent après certains travaux permettant au logement de sortir de la catégorie F ou G, ou dans des cas précisément encadrés. Il convient donc de vérifier la date du contrat, l’étiquette réellement en vigueur et la nature de la hausse envisagée. Le guide consacré au gel de loyer lié à l’interdiction des passoires thermiques aide à distinguer les révisions interdites des évolutions qui peuvent être discutées selon le contexte du bail.

Travaux du bailleur et travaux proposés par le locataire

La responsabilité de rendre le logement décent incombe au propriétaire. Les interventions les plus efficaces ne se limitent pas forcément au remplacement d’un radiateur. Dans un logement très déperditif, le traitement des combles, des murs, des planchers bas, des fenêtres et de la ventilation doit être pensé comme un ensemble. Une chaudière performante dans un appartement mal ventilé ou aux fenêtres fuyardes peut réduire une partie de la consommation, sans résoudre les phénomènes d’humidité ni les écarts de confort.

Le locataire peut proposer des aménagements, mais il doit obtenir l’accord écrit du bailleur avant de modifier durablement le bien. Des gestes légers, réversibles et compatibles avec le contrat sont possibles au quotidien : joints d’étanchéité, rideaux thermiques, réglage du chauffage ou entretien des bouches d’aération. En revanche, remplacer une fenêtre, déposer un équipement fixe ou intervenir sur un circuit de chauffage sans autorisation expose à un litige lors de l’état des lieux de sortie.

Les aides publiques concernent principalement le propriétaire, qui peut mobiliser MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économies d’énergie ou une TVA réduite selon les travaux. Le locataire peut, selon sa situation, utiliser le chèque énergie pour régler ses factures et parfois financer des opérations éligibles. Il est utile d’examiner les règles de MaPrimeRénov’ applicables en 2026 avec prudence : les barèmes et conditions évoluent, et une aide ne remplace jamais l’obligation légale de décence.

Le droit au maintien dans les lieux et le droit à un logement décent avancent ensemble : l’un protège l’occupant, l’autre oblige à traiter les causes durables de l’inconfort.

Recours contre une passoire thermique : lettre, conciliation et juge

Une procédure efficace commence rarement par une confrontation immédiate. Il faut d’abord qualifier le problème et donner au bailleur une possibilité raisonnable d’agir. Une demande orale, même formulée plusieurs fois, laisse peu de traces. Le courrier recommandé avec avis de réception constitue donc le socle du dossier. Il doit rester factuel : rappeler l’adresse du bien, la date du bail, le classement DPE connu, les désordres observés, leurs conséquences sur le confort ou les dépenses, puis demander des travaux de mise en conformité.

Il est préférable d’éviter les formulations générales telles que « l’appartement est invivable ». Décrire précisément les faits est plus convaincant : température relevée le matin, infiltration d’air sous les fenêtres, traces de moisissure, panne répétée du chauffage, buée permanente, factures anormalement élevées ou absence d’extraction d’air. Des photos datées, un relevé de consommation et un rapport de professionnel peuvent consolider le dossier. Le courrier peut aussi demander un rendez-vous sur place et proposer une période d’accès aux entreprises.

1. Rassembler les éléments utiles : bail, DPE, quittances, factures, photographies, messages et éventuels constats.
2. Adresser une demande écrite au bailleur en exposant les désordres et les travaux attendus.
3. Solliciter une solution amiable, notamment une visite technique ou un calendrier d’intervention.
4. Saisir la commission départementale de conciliation si le dialogue est bloqué ; cette démarche est gratuite.
5. Porter l’affaire devant le juge des contentieux de la protection si aucune solution adaptée n’est trouvée.

La commission départementale de conciliation, souvent appelée CDC, ne rend pas un jugement. Elle offre un cadre pour confronter les positions, comprendre les pièces techniques et rechercher un accord. Cette étape est particulièrement utile lorsque le bailleur ne nie pas le problème mais conteste l’ampleur des travaux. Dans une copropriété, le propriétaire peut par exemple expliquer qu’une isolation par l’extérieur dépend d’un vote d’assemblée générale. Cela ne le dispense pas de son obligation, mais permet d’identifier des mesures provisoires ou des travaux privatifs réalisables plus rapidement.

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le juge apprécie les preuves et peut ordonner la réalisation de travaux dans un délai fixé. Il peut également décider d’une réduction de loyer, suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux dans les conditions qu’il définit, ou accorder des dommages et intérêts lorsque le préjudice est établi. Une astreinte peut être prononcée afin d’inciter le bailleur à respecter l’injonction.

Le locataire ne doit pas décider seul d’arrêter de régler le loyer. Même face à un logement manifestement dégradé, cette initiative peut créer une dette locative et fragiliser sa position. Seul un accord formalisé ou une décision judiciaire peut encadrer une suspension, une consignation ou une réduction. Ce point est parfois mal compris, notamment sur les réseaux sociaux, alors qu’il conditionne la sécurité juridique de la démarche.

CAF, mairie et services d’hygiène : des rôles complémentaires

Lorsque le logement paraît non décent, le locataire peut signaler sa situation à la caisse d’allocations familiales s’il bénéficie d’une aide au logement. La CAF ou la MSA peut engager une procédure de contrôle de la décence. Dans certaines situations, l’aide est conservée pendant une période permettant au propriétaire de réaliser les travaux. Le locataire reste alors redevable du loyer résiduel. Le mécanisme n’a pas vocation à punir l’occupant : il vise à faire pression pour la mise en conformité tout en évitant que l’aide finance durablement un logement défaillant.

Le service communal d’hygiène et de santé, lorsqu’il existe, ou les services compétents de l’État, sont à privilégier lorsque les défauts dépassent la seule performance énergétique : humidité grave, ventilation inexistante, installation dangereuse ou risque sanitaire. Une visite peut conduire à un rapport et, selon la gravité, à des mesures administratives. Cette voie ne remplace pas le contentieux locatif mais elle apporte un constat extérieur utile.

Le recours le plus solide est souvent celui qui progresse par étapes, sans dramatisation et sans renoncer aux preuves. Documenter, mettre en demeure, concilier, puis saisir le juge si nécessaire forme une trajectoire lisible pour tous les acteurs.

Contester un DPE en location : vérifier le diagnostic avant le litige

Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021, ce qui renforce son importance dans les relations locatives. Une erreur sur la surface, l’isolation, la ventilation ou l’équipement de chauffage peut modifier la note affichée et avoir des conséquences concrètes sur le loyer, la possibilité de louer et le programme de travaux. Il ne faut pourtant pas déduire automatiquement qu’un diagnostic est faux parce que les factures semblent élevées : la méthode DPE est conventionnelle et ne reflète pas exactement les habitudes de chaque ménage.

Un logement occupé à 16 °C avec des radiateurs peu utilisés peut afficher des dépenses réelles plus faibles que la consommation théorique. À l’inverse, une famille qui chauffe fortement, travaille à domicile ou utilise beaucoup d’eau chaude peut dépenser davantage qu’indiqué. Le bon réflexe consiste à comparer les informations techniques du rapport avec l’état réel du bien. Une erreur manifeste sur la présence de double vitrage, le mode de chauffage ou l’année de rénovation justifie une demande d’explication.

Le locataire peut demander au diagnostiqueur ou au bailleur la documentation détaillée du DPE. Il peut également vérifier l’enregistrement du diagnostic dans la base de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Si les incohérences persistent, un contre-diagnostic réalisé par un professionnel certifié peut apporter un éclairage. Son coût varie selon les territoires et les caractéristiques du logement, mais il peut éviter un conflit construit sur une donnée erronée.

Cette vérification est particulièrement importante dans les copropriétés. Un diagnostiqueur peut manquer d’informations sur l’isolation d’une façade, la composition d’un plancher ou le système collectif de chauffage. Dans un immeuble des années 1960 rénové par étapes, la connaissance du bâti est souvent fragmentée entre le syndic, les archives de copropriété, les anciens devis et les occupants. Demander les procès-verbaux d’assemblée générale ou les factures de travaux peut aider à reconstituer cette histoire technique.

Le DPE collectif et les petites surfaces : deux points de vigilance

Les réformes récentes du DPE ont cherché à mieux prendre en compte certaines spécificités. Les très petites surfaces, qui pouvaient être pénalisées par la méthode de calcul, ont fait l’objet d’une adaptation des seuils à compter de juillet 2024. Il convient donc de vérifier la date du diagnostic et la règle mobilisée avant d’affirmer qu’un studio est nécessairement classé G. Dans les communes où la pression locative est forte, cette précision peut éviter des décisions hâtives de retrait du marché ou des litiges inutiles.

Le DPE collectif, de son côté, aide à comprendre la performance générale d’un immeuble. Il ne se substitue pas toujours au DPE individuel, mais il éclaire les travaux relevant de la copropriété : isolation des façades, toiture, chaudière collective, calorifugeage des réseaux ou ventilation. Pour le locataire, cette dimension collective explique parfois pourquoi une amélioration prend du temps. Elle ne doit pas devenir un argument pour différer indéfiniment toute intervention, surtout lorsqu’un traitement privatif est possible.

Le diagnostic peut aussi être discuté s’il est trop ancien ou si des travaux importants ont été réalisés après son établissement. Après l’isolation d’une toiture ou le remplacement d’un système de chauffage, faire établir un nouveau DPE n’est pas toujours juridiquement imposé, mais devient utile pour objectiver l’amélioration. Cette actualisation facilite la relocation future et donne au locataire une information plus fidèle sur le logement qu’il occupe.

Les villes disposent de données agrégées sur les étiquettes énergétiques, mais la réalité se joue à l’échelle de chaque immeuble. Dans les quartiers anciens, la rénovation doit composer avec le patrimoine, les règles d’urbanisme et les capacités financières des copropriétaires. Dans les ensembles des années 1970, les besoins portent souvent sur l’enveloppe du bâtiment et les systèmes collectifs. Contester un DPE n’est pas chercher une échappatoire : c’est vérifier que la décision repose sur une description exacte du bâti.

Rénovation énergétique et droits du locataire : organiser les travaux sans subir

La rénovation énergétique est fréquemment présentée comme une affaire de propriétaires, d’aides publiques et de devis. Pour le locataire, elle prend une forme très concrète : accepter l’accès au logement, protéger ses meubles, supporter du bruit, parfois vivre plusieurs jours avec une fenêtre déposée ou un chauffage temporairement coupé. Une intervention efficace suppose donc une organisation minimale et une information en amont. Le propriétaire doit préciser la nature des travaux, leur calendrier, les entreprises prévues et les conséquences prévisibles sur l’usage des pièces.

Les travaux d’amélioration énergétique peuvent donner lieu à des contraintes, mais ils ne doivent pas priver durablement l’occupant de la jouissance normale du logement. Lorsqu’un chantier devient particulièrement lourd, le dialogue doit porter sur les modalités pratiques : créneaux d’accès, protection des biens, nettoyage, maintien de l’eau chaude, chauffage provisoire et, dans les cas les plus importants, éventuelle solution d’hébergement. Les règles applicables varient selon la nature de l’opération et sa durée ; en cas de désaccord, les échanges écrits restent essentiels.

Dans une maison divisée en logements, remplacer une vieille chaudière au fioul par une pompe à chaleur peut améliorer les consommations, mais le gain dépendra aussi de l’isolation et du réglage de l’installation. Dans une copropriété dense, l’isolation des murs par l’extérieur peut transformer l’ambiance intérieure tout en nécessitant plusieurs mois de préparation administrative. Les résultats réels ne correspondent pas toujours aux promesses affichées sur un devis : ils dépendent de la qualité de la conception, du suivi de chantier, de la ventilation et de la bonne prise en main des équipements.

Les collectivités jouent un rôle indirect mais utile. Les espaces conseil France Rénov’, les agences locales de l’énergie et du climat, ainsi que certaines plateformes métropolitaines peuvent orienter les ménages et les copropriétés. Ces dispositifs ne tranchent pas un conflit entre un bailleur et son locataire, mais ils permettent de comprendre la logique des aides, l’ordre des travaux et les risques de solutions isolées. Une rénovation performante ne se résume pas à juxtaposer des équipements : elle recherche un équilibre entre confort d’hiver, confort d’été, qualité de l’air et maîtrise des charges.

Préparer un dossier utile pour obtenir une amélioration durable

Pour Nadia, le dossier le plus convaincant ne se limite pas à une photo de moisissure. Il associe le DPE G, les relevés de consommation, les échanges écrits, des photos prises à plusieurs dates et une demande précise. Elle peut par exemple demander un diagnostic de ventilation et d’isolation, plutôt qu’exiger immédiatement une solution technique qu’elle ne maîtrise pas. Cette formulation laisse au propriétaire la responsabilité de choisir les travaux, tout en rappelant son obligation de résultat sur la décence.

Lorsque le bailleur propose une intervention limitée, une question mérite d’être posée : le programme permettra-t-il réellement au logement d’atteindre le niveau exigé, ou traite-t-il seulement un symptôme ? Le remplacement de deux fenêtres très dégradées peut être pertinent. Il sera insuffisant si la principale perte de chaleur provient d’une toiture non isolée et d’une ventilation défaillante. À l’échelle métropolitaine, les retours d’opérations de rénovation montrent que les rénovations globales, correctement pilotées, donnent des résultats plus fiables que l’empilement d’actions dispersées, mais elles demandent davantage de préparation et de financement.

Les échéances de 2028 et 2034 doivent inciter les bailleurs de logements F et E à planifier leurs travaux dès maintenant. Pour les locataires, elles créent un levier de dialogue avant que la situation ne se bloque à l’approche d’un renouvellement de bail. Ce calendrier concerne également les collectivités, qui doivent accompagner la rénovation sans accélérer la mise à l’écart des ménages modestes des centres urbains. Le défi est de taille : selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, près de 4,8 millions de logements étaient classés F ou G en France, dont environ 1,5 million dans le parc locatif.

La question du logement énergivore dépasse donc le seul rapport entre propriétaire et locataire. Elle touche la santé, le pouvoir d’achat, la disponibilité des locations et la capacité des villes à rénover leur bâti ancien sans effacer sa diversité. Un recours bien préparé peut devenir le point de départ d’une amélioration concrète, à condition de relier le droit, les preuves techniques et les conditions de vie réelles.

Un logement classé G peut-il encore être occupé par son locataire ?

Oui. Un bail en cours n’est pas annulé automatiquement par le classement G. Le locataire peut rester dans le logement, tandis que le bailleur doit traiter la non-décence énergétique, notamment à l’échéance du bail ou lors de sa reconduction.

Un locataire peut-il refuser de payer son loyer dans une passoire thermique ?

Non. Le locataire ne doit pas suspendre seul le paiement du loyer. Il doit continuer à régler les sommes dues, sauf accord formalisé ou décision du juge des contentieux de la protection prévoyant une réduction, une consignation ou une suspension.

Comment demander des travaux à un propriétaire ?

Il est recommandé d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Le courrier doit décrire les désordres, joindre les preuves disponibles, rappeler le DPE si nécessaire et demander une mise en conformité ou une visite technique.

Le loyer d’un logement F ou G peut-il être augmenté ?

Dans les situations visées par la réglementation, les logements classés F ou G font l’objet d’un gel de loyer : la révision annuelle et certaines hausses lors du renouvellement ou de la relocation sont interdites. Il faut vérifier la date du bail et les éventuels travaux ayant amélioré le classement.

Que faire si le DPE semble erroné ?

Le locataire peut demander le rapport détaillé, contrôler les données utilisées et vérifier l’enregistrement du document sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Un contre-diagnostic par un professionnel certifié peut être utile si des erreurs techniques apparaissent.