Passoire thermique : définition, calendrier et obligations 2026

Près de cinq millions de logements restent classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, selon les ordres de grandeur diffusés par le ministère de la Transition écologique. Derrière l’expression de « passoire thermique », il y a des réalités très concrètes : factures de chauffage élevées, inconfort en hiver comme en été, humidité persistante, difficultés de location et dépréciation du patrimoine. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Les biens classés F suivront en 2028, puis les logements E en 2034.

Cette trajectoire modifie en profondeur les arbitrages des propriétaires, des locataires, des syndics et des collectivités. Dans un appartement ancien de centre-ville, la difficulté ne réside pas seulement dans le choix d’une pompe à chaleur ou de nouvelles fenêtres : elle tient aussi à la copropriété, au financement, à l’architecture de façade et à l’ordre des travaux. La rénovation énergétique devient ainsi une question de qualité de l’habitat autant qu’un enjeu de politique urbaine.

En bref

• Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être remis en location ou faire l’objet d’un renouvellement sans travaux permettant de le rendre décent.
• Le gel des loyers concerne les logements classés F et G depuis août 2022.
• La classe F sera concernée en 2028, puis la classe E à compter de 2034.
• Le DPE reste le document de référence, mais un audit énergétique permet de programmer les travaux avec davantage de précision.
• Isoler avant de changer le chauffage évite de surdimensionner les équipements et améliore réellement la performance du logement.
• MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ et les aides locales peuvent être combinés sous conditions pour réduire le reste à charge.

Passoire thermique : définition, seuils DPE et conséquences pour le logement

Une passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, désigne habituellement un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Cette étiquette ne résume pas seulement le montant d’une facture : elle évalue la consommation conventionnelle d’énergie du bien et ses émissions de gaz à effet de serre. Le DPE classe les logements de A à G, A correspondant aux bâtiments les plus sobres et G aux logements les plus énergivores.

Dans le langage courant, le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an est souvent associé à l’entrée dans les catégories les moins performantes. La classe G concerne les situations les plus dégradées, notamment lorsque la consommation dépasse 420 kWh/m²/an selon la méthode applicable. Le classement tient toutefois compte d’une double étiquette : un logement peut être pénalisé par sa consommation, mais aussi par ses émissions liées, par exemple, à un chauffage ancien au fioul ou au gaz.

Depuis la réforme entrée en vigueur en juillet 2021, le DPE s’appuie sur une méthode de calcul standardisée, dite 3CL. Elle analyse notamment la qualité de l’isolation, la nature des murs, des planchers et de la toiture, les vitrages, la ventilation, le chauffage et la production d’eau chaude. Le document est devenu opposable : une erreur substantielle peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et avoir des conséquences lors d’une vente ou d’une mise en location.

Le cas de Claire, propriétaire d’un deux-pièces de 32 m² dans un immeuble des années 1930, illustre les limites d’une lecture trop rapide. Son logement avait été classé G, notamment parce que la surface réduite augmentait le ratio entre les parois donnant sur l’extérieur et la surface habitable. La correction introduite pour les logements de moins de 40 m² depuis 2024 a permis de réévaluer certains petits logements. Environ 140 000 biens auraient ainsi quitté la catégorie G selon les informations publiées par les pouvoirs publics. Cela ne signifie pas que tous ces logements sont devenus confortables, mais que la méthode corrige un biais identifié.

La performance énergétique a aussi des effets sanitaires. Une enveloppe mal isolée favorise les parois froides, donc la condensation et parfois les moisissures. Lorsqu’une ventilation est insuffisante, la situation se dégrade : odeurs, air intérieur chargé, aggravation de certains troubles respiratoires. Les enjeux liés à l’humidité dans la maison et à la santé rappellent qu’une rénovation ne doit jamais consister à rendre un logement étanche sans traiter le renouvellement d’air.

Sur le marché immobilier, l’écart entre un logement performant et un bien énergivore est désormais visible. Pour des logements comparables, la décote des biens F ou G est fréquemment évaluée entre 10 % et 20 %, avec des écarts variables selon les villes, l’état général du logement et la pression immobilière locale. Dans une métropole où l’offre est rare, une mauvaise note énergétique ne fait pas disparaître la demande ; elle modifie toutefois la négociation et oblige l’acheteur à intégrer un budget travaux crédible.

Il convient donc de distinguer le diagnostic, qui photographie une performance conventionnelle, de l’expérience quotidienne des occupants. Un logement peut afficher un DPE médiocre tout en étant peu occupé ; inversement, un appartement rénové peut rester inconfortable si la ventilation, l’usage du chauffage ou l’exposition solaire ont été négligés. La passoire thermique est un indicateur réglementaire utile, mais elle appelle toujours une lecture du bâti dans son ensemble.

Calendrier des interdictions de location des passoires thermiques en 2026

Le calendrier résulte de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Son principe est simple : un logement proposé à la location doit respecter un niveau minimal de performance énergétique au titre de la décence. La mise en œuvre est progressive, afin de laisser aux propriétaires, aux filières du bâtiment et aux copropriétés le temps de programmer les opérations les plus complexes.

La première étape concernait les logements dits G+, c’est-à-dire ceux consommant plus de 450 kWh/m²/an : ils sont considérés comme non décents à la location depuis le 1er janvier 2023. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction s’étend à l’ensemble de la classe G. Le prochain rendez-vous majeur concerne les logements classés F, qui ne pourront plus être mis en location à partir du 1er janvier 2028. Enfin, les logements E sont visés à partir de 2034.

Un point mérite une attention particulière : les baux en cours ne sont pas annulés automatiquement. Un locataire installé dans un logement G avant l’échéance peut rester dans les lieux pendant la durée de son bail. En revanche, lors du renouvellement ou du départ du locataire, le propriétaire ne peut pas conclure un nouveau contrat tant que le logement n’atteint pas le niveau requis. Le sujet devient donc particulièrement sensible dans les secteurs où la rotation locative est élevée.

Le gel des loyers complète ce calendrier. Depuis août 2022, un propriétaire d’un logement F ou G ne peut pas réviser le loyer dans les conditions habituelles, ni l’augmenter entre deux locataires. Cette règle concerne aussi bien les locations nues que les locations meublées utilisées comme résidence principale. Les conditions précises du dispositif sont détaillées dans ce dossier sur l’augmentation du loyer d’une passoire thermique.

Les locations de tourisme suivent un cadre distinct, qui se durcit lui aussi. Les communes disposent par ailleurs de pouvoirs importants pour encadrer les changements d’usage et l’offre de meublés touristiques. Convertir temporairement une location classique en location de courte durée ne constitue donc pas une stratégie universelle : au-delà des règles énergétiques, il faut vérifier la réglementation locale, le règlement de copropriété et les autorisations éventuelles.

En copropriété, l’équation est plus délicate. L’isolation d’une façade, le remplacement d’une chaudière collective ou la réfection d’une toiture dépendent d’un vote en assemblée générale. Les textes prévoient des possibilités de prise en compte des contraintes techniques ou juridiques lorsque le bailleur démontre qu’il a engagé les démarches nécessaires, notamment dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux voté. Cela ne dispense pas de préparer le dossier : devis, échanges avec le syndic et calendrier de décision constituent des pièces utiles.

Pour les propriétaires, la bonne lecture du calendrier ne consiste pas à attendre la date-butoir. Elle consiste à mesurer le temps réel nécessaire : diagnostic, audit, vote de copropriété, recherche d’artisans qualifiés, demandes d’aides, chantier et DPE final. Dans les tissus urbains anciens, ce chemin peut facilement prendre plus d’une année. Le calendrier réglementaire est fixe ; la capacité à le respecter dépend de l’anticipation locale et technique.

Obligations des propriétaires bailleurs et droits des locataires face au DPE F ou G

Pour un bailleur, la première obligation est de fournir un logement décent. Depuis les échéances prévues par la loi, cette notion englobe progressivement la performance énergétique. Un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis 2025. Le propriétaire qui persiste à le louer s’expose à un contentieux : le locataire peut demander la reconnaissance de la non-décence du bien et saisir le juge si aucun accord amiable n’aboutit.

Les conséquences ne prennent pas nécessairement la forme d’une amende automatique. Elles peuvent être plus structurantes : injonction de travaux, diminution du loyer, suspension temporaire du paiement dans certaines circonstances décidées par le juge, ou dommages et intérêts. Le risque est aussi réputationnel et patrimonial, particulièrement pour les petits bailleurs dont un seul logement représente une part importante des revenus.

Le propriétaire doit également remettre un DPE valide lors de la location. Les diagnostics établis avant la réforme de juillet 2021 doivent être examinés avec prudence : ceux réalisés selon les anciennes règles n’ont pas tous conservé leur validité. Un DPE conforme à la méthode actuelle est en principe valable dix ans, sauf évolution réglementaire ou correction applicable au logement. Pour les petites surfaces, il est utile de vérifier si le coefficient correcteur peut modifier le classement.

Le contexte 2026 apporte une évolution importante dans le calcul de certains logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE a été révisé à 1,9, contre 2,3 auparavant. Cette modification peut améliorer l’étiquette de certains biens électriques, sans diminuer physiquement leur consommation réelle. Elle ne doit donc pas être interprétée comme une rénovation : elle corrige un paramètre de calcul et peut lever une contrainte réglementaire pour certains logements, notamment de petite taille.

Vendre, louer ou acheter : trois décisions à documenter

Lors d’une vente d’un logement F ou G, un audit énergétique doit compléter le dossier de diagnostic. Il présente plusieurs scénarios de travaux, leurs coûts indicatifs et les gains attendus. C’est une base de discussion plus solide qu’une estimation approximative faite après la signature d’un compromis. Dans les opérations bien préparées, l’acquéreur fait chiffrer les travaux avant de fixer définitivement son offre.

Pour un bailleur, le choix oppose souvent trois voies : rénover et conserver, vendre en l’état ou engager une transformation plus large. La première option est pertinente si le logement est bien situé, si les travaux restent proportionnés à la valeur du bien et si la copropriété est mobilisable. Vendre peut devenir rationnel lorsque l’enveloppe nécessaire excède la capacité financière du propriétaire ou lorsque l’immeuble cumule les difficultés techniques.

Un investisseur qui achète un logement G à prix décoté doit intégrer le coût complet du projet. Un rendement brut affiché à 8 % perd rapidement sa cohérence si 30 000 euros de travaux, plusieurs mois de vacance locative et des frais de financement n’ont pas été intégrés. À l’inverse, une rénovation réussie peut redonner de l’attractivité au logement et limiter le risque réglementaire des prochaines années.

Les locataires disposent aussi d’un levier d’information. Ils peuvent demander communication du DPE, signaler des désordres liés au froid, à l’humidité ou à la ventilation, puis solliciter les organismes compétents en cas de litige. La médiation et l’échange restent souvent préférables au contentieux, notamment lorsqu’un programme de travaux est engagé. Mais le dialogue n’exonère pas le propriétaire de son obligation de résultat sur la décence.

Dans les quartiers anciens, ces situations dépassent la relation entre deux personnes. Une succession de logements retirés du marché peut accentuer la tension locative, tandis qu’une rénovation menée sans regard architectural peut dégrader une façade ou un patrimoine urbain. La sortie des passoires thermiques doit protéger à la fois les occupants, l’offre locative et la qualité du bâti existant.

Travaux prioritaires pour sortir d’une passoire thermique F ou G

La règle la plus utile reste simple : traiter l’enveloppe avant de remplacer le système de chauffage. Installer une pompe à chaleur dans un logement dont les combles, les murs et les planchers laissent fuir la chaleur produit rarement le résultat espéré. L’équipement travaille davantage, le confort demeure irrégulier et le gain sur le DPE peut être insuffisant.

Les combles constituent souvent le premier poste à examiner. Dans une maison individuelle, une toiture peu ou pas isolée peut représenter une part majeure des déperditions. L’isolation des combles perdus offre généralement un rapport coût-performance favorable, avec des prix fréquemment situés entre 20 et 60 euros par mètre carré selon la technique et l’accessibilité. Les planchers bas, notamment au-dessus d’une cave ou d’un vide sanitaire, sont aussi souvent négligés alors qu’ils influencent fortement la sensation de sol froid.

Les fenêtres viennent ensuite, mais elles ne doivent pas absorber tout le budget au détriment des murs et de la ventilation. Remplacer un simple vitrage peut améliorer le confort acoustique et réduire les infiltrations d’air. Toutefois, dans une façade très déperditive, la seule pose de fenêtres performantes ne suffit pas à faire basculer un logement G en D. L’arbitrage doit donc reposer sur les scénarios de l’audit.

L’isolation thermique par l’extérieur est particulièrement efficace lorsqu’elle est techniquement possible. Elle limite les ponts thermiques et préserve la surface intérieure. Son coût, son intégration à la façade et les autorisations nécessaires doivent toutefois être anticipés. Un immeuble situé dans un secteur patrimonial, par exemple, pourra exiger une solution plus fine. Les repères de prix et de financement de l’isolation thermique par l’extérieur en 2026 aident à cadrer ce choix avant le lancement des devis.

La ventilation est le maillon discret mais essentiel du programme. Une VMC simple flux hygroréglable peut convenir à de nombreux logements, tandis qu’une VMC double flux est surtout pertinente lorsque l’enveloppe est déjà très performante et que le projet est global. Sans ventilation adaptée, l’humidité augmente et les économies théoriques peuvent être compromises.

Le chauffage vient ensuite. Une pompe à chaleur air-eau peut remplacer une chaudière vieillissante et alimenter des radiateurs ou un plancher chauffant, à condition que le logement soit suffisamment isolé. Dans un appartement, les contraintes acoustiques, l’emplacement de l’unité extérieure et les règles de copropriété doivent être examinés avant toute décision. Pour une maison de grande taille, il est utile d’estimer précisément le prix d’une pompe à chaleur pour 150 m², car le dimensionnement influe directement sur l’investissement et la consommation future.

Le fil conducteur peut être celui d’une maison de 85 m² chauffée au fioul, classée G. L’audit révèle des combles peu isolés, des murs froids et une ventilation inexistante. Un remplacement immédiat de la chaudière par une PAC ne règle pas le problème. En isolant d’abord les combles et les murs, en créant une ventilation cohérente puis en adaptant le chauffage, le projet peut viser la classe D avec une consommation plus stable. Le bon chantier n’additionne pas des équipements : il organise des travaux qui se renforcent mutuellement.

Aides à la rénovation énergétique et méthode de financement des passoires thermiques

Le financement constitue souvent le point de bascule entre un projet repoussé et un chantier engagé. Les aides disponibles ne remplacent pas une stratégie, mais elles peuvent réduire sensiblement le reste à charge lorsque les démarches sont déposées dans le bon ordre. Une règle est impérative : les demandes doivent être effectuées avant la signature des devis et avant le début des travaux, notamment pour MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie.

MaPrimeRénov’ propose deux logiques principales. Le parcours par geste permet de financer certains travaux ciblés, comme l’isolation ou un équipement de chauffage, selon les revenus du ménage. Les logements F et G peuvent encore y recourir jusqu’au 31 décembre 2026 sans devoir obligatoirement passer par Mon Accompagnateur Rénov’. Cette souplesse peut aider un propriétaire à engager rapidement une première phase de travaux, mais elle ne doit pas conduire à multiplier des gestes incohérents.

Le Parcours Accompagné vise les rénovations d’ampleur. Il suppose un gain minimal de deux classes DPE, un audit énergétique préalable et le recours à un accompagnateur agréé. Les taux de prise en charge varient selon les revenus : ils peuvent être très élevés pour les ménages modestes et diminuent pour les foyers aux ressources supérieures. Les plafonds et les barèmes évoluant régulièrement, il est prudent de vérifier les règles actives sur les portails officiels et dans le guide des aides à la rénovation énergétique.

Les CEE constituent un second levier. Ils sont financés par les fournisseurs d’énergie dans le cadre de leurs obligations d’économies d’énergie. Leur montant dépend du type de travaux, de la zone climatique, de la performance des matériaux et de la situation du ménage. Ils sont souvent mobilisés pour l’isolation, les pompes à chaleur ou certains systèmes de régulation. Il faut comparer les offres avec méthode, sans confondre une prime annoncée et le coût total réellement facturé.

L’éco-prêt à taux zéro complète utilement ces subventions. Il peut atteindre 50 000 euros pour une rénovation globale, sans intérêts, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à vingt ans. Il est accessible sans condition de ressources et peut être cumulé, sous réserve des règles applicables, avec MaPrimeRénov’. Pour les propriétaires bailleurs, la fiscalité offre aussi un levier : le déficit foncier peut permettre, dans certaines configurations et au régime réel, de déduire une part importante des dépenses de rénovation des revenus fonciers et, dans les limites prévues, du revenu global.

Une méthode de projet pour éviter les impasses

1. Vérifier le DPE et demander sa révision s’il est ancien ou si la correction applicable aux petites surfaces n’a pas été intégrée.
2. Commander un audit énergétique pour comparer plusieurs scénarios de travaux, leurs coûts et leur effet sur l’étiquette.
3. Consulter plusieurs entreprises RGE, car cette qualification est généralement nécessaire pour l’accès aux aides.
4. Déposer chaque demande de financement avant engagement, puis conserver les preuves, devis et factures.
5. Réaliser les travaux dans le bon ordre : enveloppe, ventilation, puis chauffage et régulation.
6. Faire établir un DPE après travaux afin de sécuriser la location, la vente ou la nouvelle valeur du bien.

Dans une copropriété, le financement doit intégrer les aides collectives, les appels de fonds et le calendrier de l’assemblée générale. Les programmes de rénovation à l’échelle d’un immeuble peuvent bénéficier de mécanismes spécifiques, notamment lorsqu’une chaufferie collective ou une isolation de façade est concernée. Une pompe à chaleur collective en immeuble peut constituer une piste crédible, mais seulement après une étude des besoins, des réseaux existants, du bruit, de la maintenance et des usages réels.

Les collectivités jouent ici un rôle de proximité. Certaines métropoles, départements ou communes proposent des subventions complémentaires, des permanences France Rénov’ ou des dispositifs d’accompagnement pour les copropriétés fragiles. Ces aides locales ne sont pas homogènes : elles dépendent du territoire, de la composition du ménage et des objectifs climatiques locaux. Le réflexe utile consiste à interroger simultanément les dispositifs nationaux et les guichets territoriaux.

Le résultat attendu ne se réduit pas à une étiquette. Une rénovation bien conduite peut diminuer les dépenses de chauffage, améliorer le confort d’été, réduire les périodes de vacance locative et revaloriser un logement. Les estimations couramment citées évoquent des économies annuelles proches de 1 800 euros pour certains passages de G à D, mais cette donnée varie fortement selon la surface, l’énergie utilisée, le climat et les habitudes des occupants. La meilleure décision financière est celle qui s’appuie sur un audit, des devis comparables et un plan de financement lisible.

Un locataire peut-il rester dans un logement classé G après 2025 ?

Oui. Les baux conclus avant l’interdiction ne sont pas automatiquement résiliés. Le locataire peut rester jusqu’au terme du bail, mais le propriétaire ne peut pas remettre le bien en location ni renouveler le contrat sans atteindre le niveau de performance exigé. Le gel des loyers reste applicable.

Quels travaux permettent le plus souvent de sortir rapidement de la classe G ?

L’isolation des combles, le traitement des infiltrations d’air et le remplacement des vitrages les plus dégradés constituent souvent les premiers leviers. Pour atteindre durablement la classe D, il faut fréquemment compléter par l’isolation des murs, une ventilation adaptée et un chauffage performant.

Un propriétaire bailleur peut-il obtenir MaPrimeRénov’ ?

Oui, sous réserve de respecter les conditions du dispositif, notamment l’engagement de louer le logement pendant la durée demandée et les règles de loyer applicables. Les aides dépendent du parcours choisi, des revenus et des gains énergétiques obtenus.

Faut-il refaire un DPE ancien avant de demander des aides ?

Un DPE établi avec une méthode ancienne ou devenu invalide doit être renouvelé. Un diagnostic conforme à la méthode actuelle est nécessaire pour sécuriser l’éligibilité aux dispositifs. Dans le cadre d’une rénovation d’ampleur, l’audit énergétique apporte une analyse plus complète.

Une copropriété peut-elle obtenir un délai lorsque les travaux dépendent des parties communes ?

Des adaptations existent lorsque le propriétaire démontre que les travaux relèvent d’une décision collective et qu’un processus est engagé, par exemple avec un plan pluriannuel de travaux voté. Il reste essentiel de conserver les preuves des démarches menées auprès du syndic et de l’assemblée générale.